Товариство геодезистів та землевпорядників Прикарпаття

Благодаря новой системе регистрации прав на землю и без того пассивный рынок земель в Украине практически замер

Проблема
Прошло уже больше месяца после вступления в силу Закона №1066 от 05.03.09 г. “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков” (в силу вступил 1 мая 2009 г.). Согласно документу, функция регистрации прав на земельные участки была возложена на орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, т.е. на Госкомзем. И эксперты, и непосредственные участники рынка земель утверждают, что реализация новой системы регистрации прав на землю на практике невозможна, поскольку ни Закон, ни постановление Кабинета министров №439 от 06.05.09 г. “О некоторых вопросах удостоверения права собственности на земельный участок”, которым был утвержден порядок осуществления отметки при переходе права собственности на земельный участок, не предусматривают механизма внесения данных о новом собственнике в Автоматизированную систему ведения Государственного земельного кадастра (ГЗК). “В некоторых регионах было принято решение не внедрять эти изменения, поскольку выполнить их невозможно”, — говорит Максим Федорченко, директор информационно-ресурсного центра “Реформирование земельных отношений в Украине” (г.Киев; с 2001 г.; 2 чел.). Подтверждает это и Павел Чубок, и.о. начальника управления Госкомзема в Славутском районе Хмельницкой области. “Как можно вносить информацию в базу данных, если мы ее не ведем?!” — возмущается чиновник. По его словам, некоторые территориальные органы Госкомзема вообще отказались удостоверять переход права собственности на земельные участки до момента урегулирования законодательства в вопросе регистрации прав на землю. То есть чиновники не проставляют соответствующие отметки на Государственных актах на право собственности. “В результате владельцы участков, которые, например, переоформили право собственности на землю и хотят эту землю по каким-то причинам продать, не могут этого сделать”, — говорит г-н Чубок.

Новые правила
Напомним: суть новой системы удостоверения перехода права собственности на земельные участки заключается в том, что отныне при переходе права собственности на участок без изменения его границ и целевого назначения это право удостоверяется гражданско-правовым соглашением или свидетельством о наследстве. В то же время Государственный акт на право собственности на землю для вторичного рынка необязателен.
“Как известно, ранее, чтобы стать собственником земельного участка, независимо от правовых оснований его приобретения, новый собственник должен был получить Государственный акт о праве частной собственности на земельный участок и зарегистрировать его надлежащим образом. На практике между моментом подписания договора купли-продажи и выдачей Госакта мог пройти год, что объясняется забюрократизированностью процедуры оформления Госакта на право собственности. Сегодня же законодательство предусматривает возможность оформления права собственности на основании документа, по которому происходит переход права собственности, например, гражданско-правового договора или свидетельства о праве на наследство”, — объясняет Тимур Бондарев, старший партнер юридической компании Arzinger.
Таким образом, отныне право собственности возникает с момента заключения и государственной регистрации гражданско-правового соглашения, а Госакт не изымается, а передается новому владельцу сразу после того, как нотариус сделает на нем соответствующую отметку. Кроме него, к слову, отметку о регистрации прав собственности на участок на Госакте должен поставить и территориальный орган Госкомзема (он удостоверяет факт осуществления госрегистрации права собственности в так называемой Поземельной книге). Отметку эту орган Госкомзема должен сделать в течение 14 календарных дней со дня предоставления документов о переходе права собственности на участок. В частности, собственник должен представить Государственный акт с соответствующей отметкой нотариуса и гражданско-правовой договор об отчуждении земельного участка (либо свидетельство о праве на наследство). В то же время отметим, что Кабмин также предусмотрел возможность замены Госактов на новые, если граждане, к которым переходит право собственности на земельный участок, добровольно обратятся в органы Госкомзема.
Таким образом, Закон №1066 и постановление Кабмина №439 предусмотрели внедрение системы, главным отличием которой является фиксация переходов права собственности непосредственно на документе, подтверждающем факт формирования (существования) земельного участка и возникновения права частной собственности на него.
И все бы, как говорится, ничего, если бы, как успели заметить эксперты, новый Закон и постановление Кабмина не обошли вниманием тот факт, что кроме документов, которые удостоверяют право собственности и фиксируют его переходы (госакты, сделки), в Украине функционирует Автоматизированная система ведения ГЗК. Именно она выдает информацию, на основании которой осуществляется формирование Поземельной книги. Точнее — регистрационных карточек, поскольку книги как таковой в природе пока не существует. По словам Максима Федорченко, сейчас только разрабатываются порядок ее ведения и форма. Регистрационные карточки же изготовляет Центр ГЗК на основании данных, внесенных в Автоматизированную систему. Соответственно, и Государственный акт на земельный участок формируется и заполняется по данным кадастра, а не наоборот, как это предлагает Кабмин. Напомним: согласно постановлению правительства, теперь Автоматизированная система должна отображать данные о собственнике участка на основании данных гражданско-правового соглашения, а также данных Поземельной книги, ведение которой возложено на территориальные органы Госкомзема.

Суть
К слову, в конце мая перипетии вокруг нового законодательства переросли в буквальном смысле в скандал. В частности, 21 мая так называемый Профсоюз работников отрасли земельных отношений (ПРОЗОУ) провел акцию протеста возле Госкомзема (как отметила на пресс-конференции в Госкомземе 21 мая председатель профсоюзного комитета Госкомзема Наталия Сигитова, в Министерстве юстиции данный профсоюз не зарегистрирован. — Ред.). Одним из основных было требование ПРОЗОУ инициировать отмену постановления Кабмина №439, которое “уничтожает Государственный земельный кадастр”. Так, 20 мая на пресс-конференции в УНИАН председатель ПРОЗОУ Дмитрий Филипчук заявил, что постановление №439 отбирает у ГЗК функцию регистрации имущественных прав на земельный участок и фактически ставит крест на земельном кадастре как таковом.
В то же время в Госкомземе настаивают, что новая система регистрации прав на землю, наоборот, позволит Центру ГЗК сосредоточиться на своих прямых обязанностях — ведении Автоматизированной системы ГЗК. “Сегодня сложилась ситуация, когда хранение государственных актов обеспечивают государственные органы земельных ресурсов, а непосредственно книги регистрации, т.е. учет, Центр ГЗК. То, что сейчас происходит, — это приведение дел в соответствие не только законодательству, но и здравому смыслу: информация должна находиться в одних руках. А у Центра ГЗК и так очень много работы, поскольку нужно тот огромный объем информации свести в единое целое и обеспечить автоматизацию процесса, чтобы мы имели возможность быстрее удовлетворять нужды и запросы граждан и юридических лиц”, — говорит Наталия Сигитова.
В свою очередь, Максим Федорченко борьбу за право регистрации объясняет весьма просто: “Регистрация во всей кадастровой работе — единственная прибыльная вещь, потому что она не требует больших затрат (в отличие от оценки, инвентаризации земель и т.д. — Ред.), поэтому в ней все живо заинтересованы. Ведь единственное, что нужно землепользователю-собственнику, — это гарантия его прав. И за это он готов платить. Поэтому никто не хочет заниматься кадастром, работы по созданию которого уже много лет не финансируются вообще или финансируются недостаточно. Все хотят регистрировать, и идет постоянная борьба за это право”.
В целом же г-н Федорченко считает, что возврат к бумажной форме регистрации прав собственности на земельные участки ни к чему хорошему не приведет. “Все эти бумажные записи уже тысячу раз подтвердили, что они ненадежны, что их крадут и подделывают, что они тонут и горят. Они ничего не гарантируют”, — уверяет эксперт. При этом гарантирование прав собственности на землю — это вопрос инвестиционной привлекательности Украины. Не будет гарантий — не будет и инвестиций.
К слову, чтобы урегулировать вопрос регистрации прав на землю, г-н Федорченко рекомендует не изобретать велосипед, а взять за основу Закон №1952 от 01.07.04 г. “О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений”, который был принят по настоянию Всемирного банка. “Этот Закон определяет, что во исполнение государственной политики в сфере регистрации прав собственности в Украине создается единый реестр, в котором содержится вся информация о правах собственности на объекты недвижимости. Вот наша политика. Все ясно и просто. В то же время мы имеем многолетнюю тяжбу: кто что регистрирует. Реестров становится все больше, а гарантий так и нет”, — резюмирует эксперт. 

P.S. 11 июня Верховная Рада приняла за основу законопроект №977 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно земельных отношений)”, а 12 июня — в первом чтении законопроект №4430 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно упрощения порядка приобретения прав на землю)”, которыми предусматривается упрощение порядка получения гражданами прав собственности и пользования на земельные участки, ныне пребывающие в государственной и коммунальной собственности. Об этих документах подробнее БИЗНЕС напишет в ближайших номерах.  

Юрист — о Законе
Тимур Бондарев (33), 
старший партнер юридической компании Arzinger (г.Киев; в Украине — с 2002 г.; 73 чел.):
— Данный Закон большинство практикующих юристов оценивают очень положительно, поскольку он существенно реформирует систему регистрации прав на землю. В частности, ускоряет процедуру получения права собственности на земельные участки, приобретенные на вторичном рынке, при условии, что размер и назначение таких участков не изменяются. Правда, невзирая на то что документ фактически вступил в силу в начале мая текущего года, практика его применения очень незначительна, поскольку местные органы власти и землеустроительные организации не до конца понимают механизм работы Закона. Поэтому мы уже неоднократно сталкивались с тем, что регистрация прав приобретателей земельного участка на основании договора купли-продажи не осуществляется. Это связано не в последнюю очередь с тем, что в текстах новых нормативных актов множество терминов, которые запутывают правоприменительную практику. В частности, в постановлении №439 упоминается некая Поземельная книга, которой, однако, в природе не существует. Видимо, законодатель имел в виду Реестр земель. Однако формально норму постановления исполнить нельзя. Раздумья навевает также норма Закона №1066 о том, что право на земельный участок возникает с “момента регистрации земельного участка”. Юристы-практики знают, что существует процедура регистрации прав на земельный участок или же регистрация сделки, на основании которой осуществляется переход прав. Что понимается под регистрацией земельного участка, понять сложно. Хочется надеяться, что в ближайшее время появятся соответствующие разъяснения, направленные на упорядочение этой процедуры, и прохождение транзакций с земельными участками действительно ускорится.