Товариство геодезистів та землевпорядників Прикарпаття

Незабаром в Івано-Франківську відкриється будівельний гіпермаркет "Епіцентр". Його спорудження вже завершується поруч із гіпермаркетом "Арсен". Обіцяється понад тисяча робочих місць, інфраструктура, бюджетні надходження… Словом, перспектива начебто приваблива. Але ж і на кону — не багато не мало, а 7,5 га безцінної міської землі. Якщо порівнювати з проданою на аукціоні ділянкою в районі Калуського шосе — без інфраструктури, комунікацій, то не важко підрахувати, що бюджет міста міг би отримати на відкритих торгах із власників "Епіцентру" щонайменше 40 млн. грн.! Це її мінімальна ринкова вартість. Натомість ділянку під гіпермаркет віддали в оренду за 50 тис. грн. в рік... З такою ставкою чекати, поки "Епіцентр" сплатить оренди на суму ринкової вартості ділянки, залишилося років вісімсот. Напевне, це і є чудовий приклад так званої довгострокової інвестиції.

Власне історія заходу "Епіцентру" в Івано-Франківськ розпочалася ще тоді, коли у Франківську відкритими торгами землі і не пахло — в період каденції Зіновія Шкутяка. Аукціони згадувалися хіба в передвиборчих промовах тоді ще кандидата на посаду міського голови Віктора Анушкевичуса.
Дозвіл на проведення проектно-пошукових робіт міським виконавчим комітетом видано 22 вересня 2005 року. Згідно з висновком управління архітектури, тодішній виконувач обов'язків начальника управління архітектури і містобудування міськвиконкому, він же перший заступник міського голови Зіновія Шкутяка, Богдан Ониськів не заперечив (хто б дивувався!) проти передачі земельної ділянки. Сьогодні можна лише здогадуватися, чому управління архітектури пішло на порушення генерального плану міста, яким ця земельна ділянка передбачена для перспективної території багатоквартирної житлової забудови. Якщо ж, на думку влади, на даній території взамін багатоповерхівок доцільніше зводити гіпермаркет, то, вочевидь, до генплану потрібно було внести зміни. Однак зміни, які вносяться або шляхом розробки концепції забудови мікрорайону, або на підставі містобудівного обґрунтування розміщення торгового комплексу, що мали б затверджуватися депутатами міськради, ніхто не робив.
Змінилася влада. Низку рішень попередників, які, на думку нинішнього володаря ключів від міста, неефективні й сумнівні, було скасовано. Дозвіл на відведення земельної ділянки на розі вулиць Володимира Івасюка-Івана Миколайчика залишився чинним. Більше того, 7 грудня 2006 року міська рада приймає рішення "Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок", яким підтримує проект відведення даної земельної ділянки та надає дозвіл на її оренду.
Сам договір оренди землі укладено 10 січня 2007 року. Його умови теж викликають запитання. Офіційно будівництво, як зазначено в документах, торгового центру декоративного садівництва, елементів благоустрою та будівельних матеріалів здійснює приватне підприємство "Гредо", зареєстроване в Івано-Франківську. Однак у договорі прописано, що орендар має право на передачу земельної ділянки в суборенду ТзОВ "Епіцентр-К". Як стало відомо редакції "ГК", саме це підприємство — "Епіцентр-К", зареєстроване в Києві трьома фізичними особами, є засновником ПП "Гредо". Виникає запитання: навіщо суборенда ТзОВу — підприємству, яке і так фактично через своє ж приватне підприємство "Гредо" орендуватиме землю? Тим паче, що згідно з Земельним кодексом, орендована земля може надаватися в суборенду лише з дозволу власника, а таким власником, як відомо, є територіальна громада, інтереси якої представляє міська рада. Щоправда, в законі про оренду землі мовиться, що в суборенду можна надавати земельну ділянку, якщо це прописано в договорі оренди. Така ось законодавча шпарина.
Але навіщо шукати законодавчі шпарини такій відомій в Україні фірмі як "Епіцентр-К", що є власником великої мережі будівельних супермаркетів? На думку аналітиків, на першому етапі "Епіцентр" вирішив зайти на ринок Прикарпаття через своє ж приватне підприємство, аби не особливо "світити" власні потенційні — і купівельні — можливості і не дратувати тутешнє будівельне лобі. Мовляв, якби з пропозицією по земельній ділянці вийшов сам "Епіцентр-К", то депутати могли б наполягати на виключному продажі 7,5 га з аукціону. В цьому ж випадку нібито наше — франківське — ПП "Гредо" отримало землю в оренду на два роки за ціною 50 тис. 189 грн. на рік.
Щоправда, розмір орендної плати, згідно з договором, підлягає щорічному уточненню, а підставою для перегляду може бути "зміна умов господарювання, зміна розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, в тому числі внаслідок інфляції". Проте практика свідчить, що такий пункт — практично про людське око і суттєвих змін в розмірі орендної плати не передбачається. Натомість є інший момент. Для того, аби збудувати торговий комплекс, тобто розмістити на цій земельній ділянці нерухоме майно, звичайно ж, достатньо взяти її в оренду на два роки. (З нинішніми темпами будівництва споруда, очевидно, буде зведена раніше). А ось коли на земельній ділянці з'являється нерухоме майно, то її вже продати з аукціону неможливо. Таку ділянку можна викупити, але першочергове право на викуп знову ж таки матиме та юридична особа, яка побудувала на цих гектарах нерухомість. Отож, земля буде продана однозначно дешевше, бо не буде конкурентних відкритих торгів.
Наразі, як стало відомо редакції "ГК", договору суборенди ще не укладено. А значить, нинішнє інтенсивне будівництво має вести саме ПП "Гредо". Однак рішення виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради від 3 травня цього року дозволяє будівництво торгового центру будівельних матеріалів загальною площею 18 тис. кв.м. саме ТзОВ "Епіцентр-К". Хоча юридично ТзОВ "Епіцентр-К" може отримати право на будівництво цього об'єкту лише після того, як будуть врегульовані земельні питання. Як виглядає, ТзОВ їх ще не врегулювало.
Без сумніву, поява будівельного супермаркету "Епіцентр" в Івано-Франківську — позитив. Але чи варто було саме так починати?

Антін ТИМУРА

Галицький Кореспондент